Fondo de reserva en comunidades de propietarios: qué es y cuánto debe ser
El fondo de reserva es obligatorio por ley y muchas comunidades lo ignoran. Si tu comunidad no lo tiene correctamente dotado, estás incumpliendo la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué es el fondo de reserva?
El fondo de reserva es una cantidad de dinero que la comunidad guarda como colchón económico para hacer frente a gastos imprevistos: reparaciones urgentes, averías del ascensor, problemas en la cubierta, etc.
No es dinero que se gasta cada año. Es un ahorro colectivo que se mantiene permanentemente y se repone cuando se usa.
¿Cuánto debe ser? El mínimo legal
10%
del presupuesto ordinario anual aprobado en junta
Ejemplo: si el presupuesto anual de tu comunidad es 30.000€, el fondo de reserva debe ser de al menos 3.000€.
Este porcentaje se puede ampliar voluntariamente en junta para mayor seguridad. Muchos expertos recomiendan el 15-20% para comunidades con edificios antiguos.
¿Para qué se puede usar?
SÍ se puede usar para...
- ✓Reparaciones urgentes no previstas
- ✓Obras de conservación del edificio
- ✓Contratar seguro del edificio
- ✓Derramas extraordinarias aprobadas en junta
NO se puede usar para...
- ✗Pagar las cuotas ordinarias del año
- ✗Gastos de administración habituales
- ✗Obras de mejora no urgentes sin junta
- ✗Compensar impagos de morosos
¿Cómo se alimenta el fondo de reserva?
El fondo se nutre de una partida específica del presupuesto anual. Al aprobar el presupuesto en junta ordinaria, se incluye una línea destinada a fondo de reserva.
Cada propietario contribuye en función de su coeficiente de participación, igual que con el resto de gastos comunes.
Ejemplo práctico
| Presupuesto ordinario anual | 24.000€ |
| Fondo de reserva mínimo (10%) | 2.400€ |
| Aportación mensual al fondo | 200€/mes |
| Aportación por propietario (coef. 5%) | 10€/mes |
¿Qué pasa si la comunidad no tiene fondo de reserva?
No mantener el fondo de reserva al nivel mínimo exigido constituye incumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal (art. 9.1.f LPH).
Las consecuencias prácticas son:
- •Ante una avería grave, la comunidad no tiene fondos y hay que aprobar una derrama urgente
- •Los propietarios que vendan su piso pueden tener problemas si el comprador descubre que no existe el fondo
- •En algunos casos, el notario puede denegar la escritura de transmisión si el piso tiene deudas con la comunidad relacionadas con el fondo
Preguntas frecuentes
¿El fondo de reserva pertenece a los propietarios individualmente?
No. El fondo de reserva es patrimonio de la comunidad. Un propietario que vende su piso no puede reclamar la parte que aportó. El comprador asume la situación.
¿Hay que tener el fondo en una cuenta separada?
No es obligatorio por ley, pero es muy recomendable tener una cuenta específica para el fondo de reserva, separada de la cuenta corriente operativa.
¿Puede la junta aprobar usar el fondo para una obra de mejora?
Sí, si se aprueba en junta con la mayoría necesaria. Pero después habrá que reponerlo hasta el mínimo del 10% en el siguiente ejercicio.
¿Cuándo se aprueba el fondo de reserva?
En la junta ordinaria anual, al aprobar el presupuesto. Se incluye como una partida específica del presupuesto.
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