Derramas en comunidades de propietarios: cómo calcularlas y cobrarlas (2026)
La fachada necesita reforma, el ascensor se ha averiado, la piscina necesita obra... ¿Cómo repartir el coste entre los vecinos? Todo lo que necesitas saber sobre derramas.
¿Qué es una derrama?
Una derrama es un cobro extraordinario que la comunidad de propietarios hace a sus miembros para financiar un gasto no previsto en el presupuesto ordinario (o que lo supera). Puede pagarse de una vez o en cuotas mensuales.
Tipos de derrama
Derrama Ordinaria
Cuando el gasto supera el fondo de reserva pero no es urgente. Requiere acuerdo en junta por mayoría simple. Ejemplo: pintar el portal, renovar buzones.
Derrama Extraordinaria
Para gastos urgentes o de gran importe. Puede requerir mayoría cualificada. Ejemplo: reparación urgente del ascensor, obras en cubierta.
¿Cuándo es legal exigir una derrama?
Según la LPH (art. 9.1.e), los propietarios están obligados a contribuir a los gastos generales según su cuota de participación. Una derrama es legal cuando:
- ✓Ha sido aprobada en junta de propietarios con la mayoría necesaria
- ✓El gasto es para conservación, mantenimiento o mejora del edificio
- ✓Se reparte según los coeficientes de participación de los estatutos
- ✓Se notifica correctamente a todos los propietarios
Cómo calcular la derrama por propietario
El reparto se hace según el coeficiente de participación de cada vivienda (fijado en la escritura de división horizontal).
Fórmula:
Cuota propietario = (Coste total × Coeficiente %) / 100
Ejemplo práctico:
Obra de fachada: €18.000
Piso 1A con coeficiente 8,5%
Cuota = 18.000 × 8,5 / 100 = €1.530
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¿Puede un propietario negarse a pagar la derrama?
No. Si la derrama ha sido aprobada legalmente en junta, todos los propietarios están obligados a pagarla, incluso quienes votaron en contra.
El impago convierte al propietario en moroso y la comunidad puede reclamarla judicialmente mediante el proceso monitorio (ver nuestra guía sobre morosos).
¿Qué pasa con la derrama si se vende el piso?
Si la derrama estaba aprobada antes de la venta, el comprador no está obligado a pagar las cuotas pendientes del vendedor, salvo pacto expreso en contrato. Sin embargo, el comprador sí asume las cuotas futuras desde la transmisión. Es fundamental pedir el certificado de deudas antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede ser una derrama sin votación?
La LPH permite al presidente ordenar obras urgentes de hasta 3 meses de cuotas ordinarias sin junta previa. Para importes mayores siempre es necesario acuerdo en junta.
¿La derrama es deducible en el IRPF?
Si el piso está en alquiler, sí. La derrama para reparaciones es un gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario.
¿Puede la comunidad pedir un préstamo en lugar de una derrama?
Sí. La junta puede acordar solicitar un crédito a una entidad bancaria y devolver las cuotas con un incremento de la cuota mensual. Requiere acuerdo de 3/5 partes.
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