Estatutos de una comunidad de propietarios: qué son y cómo modificarlos (2026)
Los estatutos son la "constitución" de tu comunidad. Muchos presidentes desconocen qué deben contener, cuándo obligatoriamente hay que seguirlos y cómo cambiarlos si ya no son adecuados.
¿Qué son los estatutos de una comunidad?
Los estatutos son el documento fundacional de la comunidad de propietarios. Regulan los derechos y obligaciones de los propietarios más allá de lo que dice la LPH. Se inscriben en el Registro de la Propiedad y vinculan a todos los propietarios, actuales y futuros.
No todas las comunidades tienen estatutos propios. Si no los hay, se aplica directamente la Ley de Propiedad Horizontal.
Estatutos vs Reglamento de Régimen Interior
Estatutos
- • Se inscriben en el Registro de la Propiedad
- • Vinculan a futuros compradores
- • Modificar: unanimidad
- • Afectan a derechos reales
Reglamento Interior
- • No va al Registro
- • Regula el uso cotidiano
- • Modificar: mayoría simple
- • Horarios, mascotas, limpieza...
¿Qué pueden regular los estatutos?
- ✓Los coeficientes de participación de cada vivienda/local
- ✓Limitaciones de uso de determinados pisos o locales (prohibir actividades comerciales, pisos turísticos...)
- ✓Exoneración de ciertos gastos para locales o elementos privativos (ej: el local comercial no paga ascensor)
- ✓Procedimientos específicos de votación o administración
- ✓Normas sobre obras en elementos privativos
- ✓Instalación de determinados servicios (antenas, paneles solares...)
Cómo modificar los estatutos
Atención: modificar los estatutos requiere UNANIMIDAD
Es el acuerdo más difícil de conseguir en una comunidad. Un solo propietario puede bloquear el cambio. Sin embargo, los ausentes que no expresen su oposición en 30 días se consideran favorables.
Propuesta en junta
Incluir la modificación en el orden del día con texto detallado del cambio propuesto
Votación unánime
Todos los propietarios a favor (o silencio de los ausentes durante 30 días)
Escritura pública
La modificación debe formalizarse ante notario
Registro de la Propiedad
Inscripción de la modificación para que vincule a futuros compradores
Preguntas frecuentes
¿Dónde puedo encontrar los estatutos de mi comunidad?
En el Registro de la Propiedad o, si son recientes, en la notaría donde se constituyó la comunidad. También pueden estar archivados con las escrituras de la vivienda.
¿Los estatutos pueden prohibir los pisos turísticos?
Sí, desde la reforma de la LPH de 2019, los estatutos pueden limitar o prohibir el uso turístico de las viviendas. Requiere acuerdo de 3/5 partes (no unanimidad para esta medida concreta).
¿Un inquilino está vinculado por los estatutos?
Sí, el propietario debe informar al inquilino de los estatutos y el reglamento interior. El incumplimiento por parte del inquilino puede generar responsabilidad para el propietario.
¿Qué pasa si una comunidad no tiene estatutos?
Se aplica íntegramente la Ley de Propiedad Horizontal. Cualquier comunidad puede elaborar estatutos propios en cualquier momento con acuerdo unánime.
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